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物管新规实施——政策解读之维修基金

2019年04月10日 发布人:heandsheever 来源:房可圆
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新修订的《上海市住宅物业管理规定》(下称:新《规定》)已于2019年3月1日开始施行。政策解读之维修基金。

1、什么是维修资金?

维修资金是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。它有住宅物业的“养老金”之称。

2、维修资金如何设立,由谁交纳?

维修资金应当存入银行专户,按幢立账、按户核算。
在物业出售时,物业出售人和买受人应当按照国家和本市的规定交纳专项维修资金。

3、维修资金的交纳标准?

4、维修资金使用范围?

简单说,就是住宅小区内的共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造。共用部位一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

5、维修资金使用要求?

共用部分的维修、更新和改造使用维修资金应当由共用的业主决定,并经专有部分占共用部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占共用部分总人数三分之二以上的业主同意。
建设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前,专项维修资金不得动用。

6、哪些情况属于紧急维修?

发生下列情况,属于紧急维修范围:
水泵、水箱(池)故障,影响正常使用的;
电梯故障,电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的;
火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏,消防部门出具整改通知书的;
④外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险,经有资质的鉴定机构出具证明的; 
⑤屋顶或外墙渗漏等情况,严重影响房屋使用,经有资质的鉴定机构出具证明的。

7、紧急维修时维修资金的使用要求?

物业企业应当针对紧急情况立即采取应急防范措施,需要对共用部位、共用设施维修、更新的,物业企业应当及时制定维修、更新方案;物业服务企业应当持有关资料向业主委员会和物业所在地房管机构报告,经业主委员会或物业所在地房管机构审核同意后组织实施。
维修、更新费用经具有相应资质的中介机构审价后,在专项维修资金中列支。

8、维修资金不足怎么办?

维修资金余额不足首期筹集资金额30%的,业主应及时再次筹集维修资金,再次筹集的方式分为分期交纳和一次性交纳。
业主经催告后仍不交纳维修资金的,经业主大会决定,业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

9、公共收益如何入账和使用?

利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的,应当经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意,并在物业管理区域内公告。所得公共收益应当单独列账,并应当主要用于补充维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共用部分从事相关活动。

10、维修资金和公共收益的管理要求?

业主委员会和受委托的物业服务企业应当至少每半年公布一次维修资金的收支情况,每季度公布一次公共收益的收支情况,并接受业主的监督。
维修资金和公共收益的使用实行工程审价和使用程序审核。
业主大会、业主委员会应当委托有资质的中介机构对维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计。审计结果应当在物业管理区域内显著位置公告三十日。

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